大規模修繕工事前のスケジュール～管理組合編

大規模修繕工事前のスケジュール～管理組合編

前回までのコラムで、大規模修繕工事の計画時期と費用についてご理解いただけたと思います。

では、「管理組合」は大規模修繕工事にどのように関わっているのでしょうか？

 

～目次～

１．管理組合とは

２．管理組合の役割とは

　２－１．着工前（計画づくり）

　２－２．工事期間中（監理）

　２－３．工事完了後（次回大規模修繕工事に向けて準備）

３．まとめ

 

１．管理組合とは

分譲マンションを購入すると、購入した方（＝区分所有者）は必ず「管理組合」に加入することになります。
これは、区分所有法第３条で加入を義務付けられているためです。

つまり「管理組合」とは、「区分所有者の団体」のことで、この中から「理事会」が発足し、総会で選出する「理事長」「会計」、
業務を遂行する「理事」、理事会を監査するための「監事」が置かれます。

 

 

 

 

２．管理組合の役割とは

管理組合と理事会の役割は「マンションの維持管理」になりますが、大規模修繕工事では管理組合に専門的な知識や
ノウハウが不足していることが多く、管理会社や施工会社にすべて任せる傾向が見受けられます。
管理組合でも押さえておくべきポイントを確認して、支援を受けるべきこと、そうでないことをはっきり区分けしましょう。

ここからは、大規模修繕工事の実施に当たって、「着工前」「工事期間中」「完成後」の3段階で管理組合の役割を見ていきます。

 

２－１．着工前（計画づくり）

多くの分譲マンションでは、大規模修繕工事の準備を進める段階で「修繕委員会」を立ち上げています。

「修繕委員会」とは、大規模修繕工事を理事長以下役員だけで対応するのは大変なため、管理組合の中で、
理事会とは別に大規模修繕工事の検討を専門に行う委員会です。

 

次に、大規模修繕工事のパートナーとなる専門家（管理会社、設計事務所等）を決めます。

管理組合にとってふさわしいパートナー(工事内容やその進め方に不安がある場合、中立的立場からアドバイスをもらえる専門家)を
選定することが、大変重要になります。

 

そして、工事の発注方式を決定します。主な方式には①責任施工方式　②設計監理方式　③CM方式　があります。
いずれにも、「メリット」「デメリット」がありますので、どの方式が良いか、管理組合で議論して決めると良いでしょう。

発注方式決定後、施工専門業者に引き合いを行い、競争の上、施工業者を決定します。

 

※住宅金融支援機構「大規模修繕の手引き」より出典

 

 

 

２－２．工事期間中（監理）

工事中は、区分所有者、施工会社等が協力しあい、関係者同士でしっかりコミュニケーションをとりながら工事を進めていきます。

＜定例会議～広報＞

管理組合、パートナーで定例会議を実施、都度対策を取っていきます。
また、区分所有者には工事内容や経過、期間を事前に知らせておく必要があります。
施工会社に資料作成を依頼して各住戸に配布、工事工程表の掲示をするなど、周知徹底をすることが必要です。
 

＜工事進捗状況～補償内容確認＞

工事の進捗状況のチェックや、区分所有者や近隣住民からのクレーム対応など、さまざまな役割があります。
竣工検査は、施工者検査➡工事監理者検査➡管理組合検査の順で行われます。
不具合が発見された場合には、施工業者に通知し、直ちに不具合箇所の是正をしてもらいます。

その後、竣工図書や工事保証書など受取り、保証内容等確認しておきます。

 

２－３.　工事完了後（次回大規模修繕工事に向けて準備）

工事完了後は、次の大規模修繕工事に向けて、書類・資料の保管や点検時期など維持管理に関して取り組みます。

• 竣工図書の保管
• 長期修繕計画の見直し
• アフター点検
• 保証期限前の点検、不具合補修
  

 

大規模修繕工事の主体は管理組合です。専門家と協力しながら、手続等公明正大に行い、
次回以降の大規模修繕工事に向けて工事記録やノウハウの引継ぎが出来るようにしておきましょう。
また、資金不足にならないように、長期修繕計画や修繕積立金の見直しの必要性もしっかりと検討していきましょう。

 

 

３．まとめ

大規模修繕工事は区分所有者が共同して費用を負担するものです。
日常生活にもかなり大きな影響を及ぼしますので、管理組合は区分所有者同士がしっかり協力し合う必要があります。
管理会社や施工会社に任せっきりにせず、協力し合いながら工事を進めていくことが重要です。

 

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弊社は、躯体部分の大規模修繕工事を専門としている事業部があり、経験豊富なスタッフをそろえております。

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★次回は「大規模修繕工事前のスケジュール～工事監理編」について紹介いたします。