建物調査・建物診断で何が分かる？＜前編＞

「建物調査・建物診断で何が分かる？＜前編＞」

～大規模修繕工事の前に調査しておくべきこと～

 

当コラムで「建物の老朽化トラブル！建物診断ってどんなことをしているの？(2022.09.22)」を公開しておりますが、
今回と次回、「建物調査・建物診断で何が分かる？大規模修繕工事の前に調査しておくべきこと」と題して書いていきます。

 

◇◆―――――――――――――――――目　次――――――――――――――――――◆◇

 

１．「建物調査・建物診断」とは

CASE１．長期修繕計画「外壁補修は築12年目」としていた場合

CASE２．「CASE１」と同じ長期修繕計画で、10年目で劣化が見られる場合

２．「建物調査・建物診断」でどこを見る？

３．「建物調査・建物診断」以外もチェックしよう！

 

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１．「建物調査・建物診断」とは

 

マンション・ビルの大規模修繕工事は、経年劣化に伴う価値の低下を防ぐために行います。
そのため長期修繕計画を立て、その時期に近づくと「建物調査・建物診断」を行い、建物の劣化状態を客観的にとらえて
修繕工事が必要かどうかを判断します。
（現在、国土交通省は「大規模修繕工事は12～15年で実施することが好ましい」と指針を出しています）

外観に損傷が無い場合、一般的には修繕の必要があるのかどうかわからないことが多く、
その場合に「建物調査・建物診断」の報告が役立つことになります。

※「建物状況調査」「建物劣化診断」等、業者によっていろいろな名称がありますが、内容は同じですので、ここでは、
「建物調査・建物診断」と記載いたします。

 

CASE１．長期修繕計画「外壁補修は築12年目」としていた場合

必ずしもスケジュール通りに実施するのが良いわけではありません。
長期修繕計画は建築材料の標準的な耐久性を基にした年数を想定して作成されていますが、周辺環境や気象条件、
利用状態等により損傷程度が異なります。外壁の状態は良好で修繕を数年後に実施してもよい状況なのに、
当初計画通り築12年目に実施すると、それは過剰な修繕になってしまいます。

 

CASE２．「CASE１」と同じ長期修繕計画で、10年目で劣化が見られる場合

「外壁補修は築12年目」まで数年あっても、見た目にも劣化が進んでしまっていて早急に修繕した方が良い場合もあります。
その場合「築12年目」まで先延ばしにしていると、激しい損傷が出てしまうかもしれません。

 

建物の状況を把握して、修繕が必要な時期がいつなのかを判断した上で、大規模修繕工事を実施するのがベストです。
そのための「建物調査・建物診断」なのです。

 

 

２．「建物調査・建物診断」でどこを見る？

 

「建物調査・建物診断」は具体的にどの箇所・どのような調査をするのでしょうか。

◇建物調査・建物診断の主な内容

 

建物外周、屋内屋外共用設備、敷地内の外構部分等、調査は多岐にわたり、各場所を目視・触診・打診などで
劣化状態を調べ、外装材の浮き、ひび割れ、剥離、亀裂、チョーキング等チェックします。

手の届かない箇所、表面から見えない設備等を詳細に診断するときは、赤外線や超音波装置を使った「非破壊検査」、
対象部位の一部抜き取った「サンプリング検査」を行います。

こうして建物設備の現場を調査診断した結果を対象部位ごとに写真入りで記録し、修繕の緊急度を評価した
報告書にまとめます。

 

 

３．「建物調査・建物診断」以外もチェックしよう！

 

大規模修繕工事では、周辺にお住いの方々の生活にも影響を及ぼします。

◇入居者様も近隣住民の方も工事を行う方も、周辺の状況により制限を受けることがあります。
近くに企業や学校があると、朝夕は多くの通勤通学者が周辺を通過します。

 

通勤通学時間帯は作業車両がマンション・ビルに入る時間と重なることも考えられます。その安全を確保するために、
交通誘導員を配置するなどの対策をとるものの、稀に作業に支障をきたす場合もあります。

また、JRや路面電車等沿線界隈の場合、列車等通行時には工事を一時的にストップしなくてはならない制限があります。

 

◇大規模修繕工事と同時期に、他現場での工事開始や近隣道路の工事開始も考えられます。

作業車両やクレーン車等が時間帯によっては通行できないことがあります。
また、車で移動する場合、近隣道路が徐行、あるいは通行止めになる可能性があります。
さらに近隣道路の広さによっては、大型車の通行が制限されている場合もあります。

 

❖建物調査・建物診断をする際に近隣調査も行い、フレキシブルな対応を考える大規模修繕工事業者を選ぶことが必要です。

 

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弊社は、建物躯体部分の大規模修繕工事を専門としている事業部があり、経験豊富なスタッフをそろえております。

入居者様のライフスタイルや周辺環境にも考慮した工事範囲・工事内容・工事スケジュールを組み、

きめ細かいところまでアドバイスさせていただいております。

地域に根ざしているからこそできるフォロー体制で迅速に対応させていただいております。

 

大規模修繕工事のことで気になる点がございましたら、株式会社大柿産業までお気軽にご相談ください！

 

★次回は「建物調査・建物診断で何が分かる？＜後編＞」を紹介いたします。