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マンションの共有部分と専有部分！？
2024.2.2
今回のコラムは、分譲マンションの入居者様が、
「知っているようで知らない、共用部分と専有部分」や「知らないことによるトラブル」等、紹介いたします。
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＜目 次＞
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共有部分とは区分所有者全員が共有する部分のことです。
区分所有法では「一棟の分譲マンションには『共用部分』と『専有部分』しか無い」と言われてます。
このことから、分譲マンションの共有部分とは、「専有部分」に属さない部分のことを言います。
また、「共有部分」は２つに分けることができ、区分所有法で定められた部分を「法定共用部分」と呼び、分譲マンションの規約により共用部分とされる、建物の部分及び付属の建物を「規約共用部分」と呼ばれています。
エントランスから各戸へ通じる共用廊下や通路などは「法定共用部分」の代表的なもので、管理人室や集会室などは規約共用部分となります。
具体的には次のとおりとなっています。
マンション共用部分の範囲 （国土交通省標準管理規約）
・エントランスホール ・廊下 ・階段 ・エレベータホール ・エレベータ室 ・共用トイレ ・屋上 ・屋根 ・塔屋 ・ポンプ室 ・自家用電気室 ・機械室 ・受水槽室 ・高架水槽室 ・パイプスペース ・メーターボックス（給湯器ボイラー等は除く）内外壁 ・界壁 ・床スラブ ・床 ・天井 ・柱 ・基礎部分 ・バルコニー等専有部分に属さない建物部分
専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分（単独で所有している部屋内）をことをいいます。
具体的には次のとおりとなっています。
マンションの専有部分
＜定義＞ 区分所有権の目的たる建物の部分
・居住スペースの内装 ・共用管までの排水管 ・住宅用火災報知器 ・玄関扉の鍵 等
＜所有権＞ 個人
バルコニーやポーチ、窓等は、その部屋に住む人しか使いません。
そのような場所のことを「専有使用部分」と言います。
住人が専用に使用する部分なので、専有部分だと思いがちでありますが、実は「共用部分」です。
たとえば、分譲マンションの一室を購入し、窓ガラスを遮光できるタイプに変えたいとします。
しかし、窓ガラスは共用部分にあたるため、たとえ分譲マンションの一室を購入したとしても、勝手に変えてはいけないことになります。
認識不足により、色々なトラブルが多くみられます。
ここでは、過去にトラブルが多く発生した例を取り上げてみました。
たとえ故意でなくても、問題が生じることがありますので注意しましょう。
例１：バルコニーでの植物栽培
バルコニーでの植物栽培は、多くの場合許可されています。
但し、背の高い植物等は一部制約されている場合や、完全に禁止されている場合もあるため、分譲マンションの規約を事前に確認することが必要です。
また、このほかにも専有庭に花壇を作る等の行為も、事前に確認が必要です。
ほとんどの分譲マンションでは、火災時の避難経路としてバルコニーを使用しています。
そのため、専有使用権がある場合でも、住民の安全のために一定の制限があり、外観の崩れやバルコニーの重さ等による破損防止の観点からも制限が不可欠です。
バルコニーで植物栽培している方は、今一度見直ししてみるといいでしょう。
例２：玄関前の廊下に私物を置いていて指導を受けた
たとえ家の前であっても、玄関前の廊下は共有部分です。そのため、私物を置くことは許されません。
また、消防法の観点からも禁止されており、災害時などには、避難通路にもなるドア前の通路は、安全確保のため、綺麗にしておくことが大切です。
例３：結露対策で窓のサッシを交換した
冬になると結露対策などの理由から、窓サッシの交換を考える方もいらっしゃいますが、窓サッシは共用部分です。
一見、専有部分と勘違いがちですが、勝手に工事を行うことはできません。
他にも、インターフォンやドアの鍵等も共有部分に入りますので注意が必要です。
廊下やエレベータ等マンションの共有部分は住民全員が利用するので、ある程度のルールが定められています。
ルールを無視して使用すると、費用負担を迫られたり、訴訟に発展したりするケースもあるため、注意が必要です。
ここでは、共有部分に関して知っておきたいルールを解説します。
◆ルール１：共用の物を自身で壊してしまった場合、修理費用は自己負担
たとえば、強風によって駐輪場の屋根が破損した場合は、自然に壊れてしまったため管理費等から支払われます。しかし、誤って廊下の手すりを破損してしまった場合は、壊した本人の自己負担で、修理を行うことが原則です。
◆ルール２：共用部分のルールに違反したら訴訟になるケースも
共用部分は、住人みんなで使う部分なので、ルールを守り、お互いが配慮して生活する必要があります。
私物を放置したり、故意に汚したりしないようにしましょう。
ルール違反し、指導を受けたにも関わらず継続した場合や違反の程度が甚大な場合は分譲マンション管理組合の理事会で決議され、訴訟に発展することもあります。
「分譲マンションにおける共用部分」については区分所有法や各分譲マンション規約により様々です。
室内のリフォーム等をお考えの方は、自分勝手な判断で工事を実施せず、まず、管理組合や管理会社に相談を行い、トラブルにならないよう注意しましょう。
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